Комнатные метаморфозы

Хочу купить комнату, в которой прописаны мать с ребенком. Ребе­нок не является гражданином Рос­сии, а мать — гражданка РФ. Мать приватизировала комнату только на себя месяц назад. Меня беспокоит, не были ли ущемлены права ребен­ка в процессе приватизации? Тре­буется ли получать согласие супру­га (не гражданина РФ и не пропи­санного в комнате) и разрешение органа опеки и попечительства на продажу?

Закон РФ № 1541-1 от 04.07.1991 (ред. от 26.11.2002, с изм. от 10.12.2002) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматри­вает возможность бесплатной переда­чи жилья в собственность только граж­данам РФ, поэтому ребенок не может в таком случае быть участником догово­ра приватизации. Однако при продаже комнаты, в которой зарегистрирован по месту жительства ребенок, письменное согласие на сделку органа опеки и по­печительства обязательно (ст. 292 ГК РФ). В орган опеки с заявлением о даче согласия на продажу обращаются оба родителя ребенка. Приватизированная комната — единоличная собственность супруги (ст. 36 СК РФ) и не относится к нажитому в браке имуществу, поэтому согласия супруга на продажу не требу­ется, но косвенно сведения о его пози­ции по сделке выражаются в заявлении в орган опеки в отношении прав ребен­ка. Для покупателя важно проследить, чтобы продажа производилась с одно­временной покупкой другого жилья и имелось письменное обязательство ма­тери произвести регистрацию ребенка в купленном жилье или оформить его выезд к отцу на ПМЖ, так как до этого времени ГУЮ ГБР наложит обремене­ние на комнату, которое будет снято только при регистрации ребенка по дру­гому адресу.

Какие документы нужно предста­вить нотариусу для оформления до­говора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?

Для нотариального удостоверения договора обязательно требуются пра­воустанавливающие документы соб­ственника (договор приватизации или купли-продажи, дарения, мены, а так­же свидетельство о регистрации права собственности или отметка ПИБа о ре­гистрации — в зависимости от времени, когда продавец стал собственником комнат); техпаспорт на квартиру за те­кущий год; справка о регистрации по форме 9 и справка по форме 7 (харак­теристика жилплощади); письменный, заверенный нотариально отказ соседей от покупки или сведения об их извеще­нии о продаже и цене (если соседи — собственники занимаемых ими комнат); письменное, заверенное нотариально согласие супруга (супруги) на продажу (если продаваемые комнаты куплены в браке); согласие администрации муни­ципального образования на продажу (если в указанных комнатах зарегист­рирован несовершеннолетний или он является сособственником комнат); свежая выписка из Единого государ­ственного реестра прав на недвижи­мость (ЕГРП), которую выдает ГУЮ ГБР (Галерный проезд, д. 3); паспорт про­давца. Покупатели часто требуют пред­ставить им архивную справку по фор­ме 9, чтобы знать максимально боль­ше о ранее проживавших в комнатах лицах, а также справку из ПНД о том, состоит ли продавец и члены его се­мьи на учете, но эти документы не яв­ляются обязательными для соверше­ния сделки. Если купля-продажа будет происходить в простой письменной форме, без нотариального удостове­рения, то выписку из ЕГРП брать не потребуется.

Собираюсь купить комнату у пожи­лого человека. Договорились, что в течение трех месяцев после прода­жи он снимется с регистрационного учета. Как это обстоятельство нуж­но отразить в документах, чтобы впоследствии у меня не возникло проблем с его выпиской? Что про­изойдет, если продавец до снятия с регистрационного учета умрет? Мо­гут ли его наследники претендовать на жилплощадь?

Если договором купли-продажи будет установлен срок снятия с регистраци­онного учета продавца, то в случае не­выполнения этого обязательства вы смо­жете выселить продавца из купленной вами комнаты в судебном порядке (ст. 304, 310 ГК РФ, ст. 90 ЖК РФ). В этом слу­чае снятие с регистрационного учета продавца будет произведено на осно­вании судебного решения, и его личное присутствие в паспортном столе не по­требуется. Для того чтобы стимулиро­вать выполнение обязательства, обыч­но окончательный расчет по сделке про­изводят после снятия с регистрацион­ного учета, закладывая всю сумму на хранение в банковскую ячейку. Если вы опасаетесь смерти продавца, то скорее подписывайте сделку и сдавайте дого­вор на срочную регистрацию в ГУЮ ГБР. С момента регистрации вы становитесь собственником комнаты, и она в состав наследственного имущества не войдет. В этой ситуации снятие продавца с ре­гистрационного учета произойдет в свя­зи со смертью по извещению органа ЗАГСа.

Я опасаюсь, что мои соседи соби­раются продать свою комнату посто­роннему лицу с нарушением моего преимущественного права на покуп­ку их комнаты. Как предотвратить незаконные действия соседей и не допустить продажу постороннему? Соседи могут попросту в мое отсут­ствие расписаться за меня на уве­домлении о вручении мне почтово­го извещения с их предложением о продаже комнаты.

Поскольку статья 250 ГК РФ предо­ставляет вам право преимущественной покупки, то, опасаясь нарушения ваших прав, вы можете направить в ГУЮ ГБР (Галерный проезд, д. 3) заказное пись­мо с уведомлением о вручении. В пись­ме укажите, что хотя извещения о про­даже не получали, но слышали о наме­рении осуществить продажу, поэтому заявляете, что намерены купить ком­нату на предлагаемых продавцом ус­ловиях и просите не регистрировать сделку, нарушающую ваши права, без заверенного нотариально отказа от по­купки. Укажите также, что обязуетесь явиться по первому вызову, который просите сделать по рабочему телефо­ну и адресу либо до востребования на почту. Подпись под письмом лучше за­верить нотариально. Сообщите соседям о том, что уведомили ГБР о намерении купить комнату в случае ее продажи. Регулярно интересуйтесь в ГБР, кому принадлежит комната. Если даже сдел­ка будет осуществлена с нарушением ваших прав, то в трехмесячный срок вы сможете через суд потребовать пе­ревода прав покупателя на вас (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Подпись под уведом­лением, если она сделана не вами, может быть подвергнута почерковедческой экспертизе в случае возникно­вения спора.

В каких случаях соседи по комму­нальной квартире имеют право пре­имущественной покупки продавае­мой комнаты?

Если соседи продавца являются соб­ственниками занимаемой ими жилпло­щади, то они в соответствии со ст. 250 ГК РФ наделены правом преимуще­ственной покупки продаваемой доли квартиры за назначенную продавцом цену. Продавец должен под расписку известить всех соседей-собственников о продаже и цене либо направить удо­стоверенное нотариусом извещение за­казной почтой с уведомлением о вру­чении. При отказе от покупки или не­получении ответа в месячный срок с момента вручения извещения продавец может предложить свою долю любому найденному им покупателю. Если со­седи занимают площадь по договору социального найма, то собственником их комнат является государство, а его согласие на продажу приватизирован­ных комнат по усмотрению продавца презюмируется. Если преимуществен­ное право сособственников (соседей) будет нарушено, то они смогут через суд перевести права покупателя на себя. Продавец не сможет зарегистри­ровать сделку ни у нотариуса, ни в ГУЮ ГБР, если не представит отказа сосе­дей от покупки и сведений о направле­нии им извещения. Право преимуще­ственного заключения договора есть у соседей-сособственников и в случае, если сосед хочет обменять свою долю на другую жилплощадь.

Существует ли законный срок, в течение которого соседи, согласив­шиеся выкупить мою комнату, мо­гут откладывать выкуп? То есть в какой момент я смогу продать свою комнату третьим лицам?

Если соседи так же, как и продавец комнаты, являются собственниками за­нимаемых ими комнат, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ продавец обязан извес­тить сособственников официальным, с нотариально удостоверенной подписью, письмом о том, что комната продается, с указанием цены продажи и предложе­нием заключить договор купли-продажи в месячный срок с момента получе­ния сособственником данного заказно­го письма, посланного с уведомлением. Если ответ не получен либо получен от­каз, либо получен ответ о желании ку­пить при отсутствии денег на покупку, то через месяц при не заключении дого­вора с сособственником или при неяв­ке соседа в назначенную дату к нотари­усу за подписанием договора можно продавать комнату любому подобранно­му вами покупателю. Если получен от­вет о согласии купить, то назначьте дату сделки и укажите, какого нотариуса в какое время должен посетить покупатель сразу по истечении месячного срока с момента получения первичного уведом­ления, и пошлите это предложение за­казным письмом с уведомлением поку­пателю.

Подскажите, пожалуйста, порядок продажи комнаты в коммунальной приватизированной квартире. Мож­но ли ее (комнату) продать без со­гласия жильцов данной квартиры?

Если все жильцы квартиры являются ее сособственниками, то продажа ком­наты и соответствующей доли кварти­ры требует соблюдения права преиму­щественной покупки продаваемой доли, которое согласно ст. 250 ГК РФ имеет­ся у сособственников квартиры. Прода­вец должен нотариально удостоверить свою подпись под извещениями о про­даже и о цене, за которую намерен про­дать свою долю, которые направляются заказной почтой с описью вложения и с уведомлением в адрес каждого из со­собственников. Месяц с момента полу­чения ими извещения нужно ждать от­вета. Если ответ не будет получен либо получен отказ от покупки, то продавец свободен в выборе покупателя и может продать долю любому покупателю.

Как правильно уведомить второго собственника о продаже своей доли стороннему лицу, если он отказыва­ется покупать долю по назначенной (рыночной) цене и писать заявление об отказе от покупки?

Составьте текст уведомления о про­даже и цене, удостоверьте у любого нотариуса свою подпись и направьте уведомление в адрес сособственника заказным письмом с уведомлением и описью вложения. По истечении меся­ца с момента получения письма, если ответа не получите, то можете прода­вать свою долю любому покупателю, а при получении отказа от покупки ранее месячного срока можно сразу произво­дить продажу (ст. 250 ГК РФ).

Какие документы потребуются от покупателя при покупке комнаты?

Покупатель для заключения договора должен иметь паспорт, удостоверяющий личность; письменное согласие жены (мужа) на покупку, заверенное нотариу­сом (если покупатель состоит в браке), и деньги на покупку.

Я живу в многокомнатной комму­нальной квартире. Хочу выкупить у соседа приватизированную комнату. Все остальные комнаты, кроме од­ной, тоже приватизированы. Должен ли продавец рассылать официаль­ные извещения о продаже осталь­ным сособственникам?

Полагаю, что в данном случае вы с соседом можете осуществлять сделку без каких-либо предупреждений других соседей. При наличии согласия купить комнату хотя бы одного из сособствен­ников продавец вправе осуществлять сделку: ведь ему выбирать, кому про­давать. Статья 250 ГК РФ предусмат­ривает соблюдение права преимуще­ственной покупки сособственниками, когда продается доля в квартире по­стороннему лицу, а не сособственнику той же квартиры. Когда право собствен­ности, то есть договор купли-продажи, будет регистрироваться в ГБР, то его сотрудники сами известят всех сособ­ственников о произведенной регист­рации.

Продавец не является собственни­ком комнаты, а продает ее по дове­ренности отца-собственника. У меня есть сведения, что собственник ком­наты состоит на учете в ПНД. Пра­вомерной ли будет эта сделка купли-продажи и не потеряю ли я ком­нату в случае ее покупки?

Конечно, лучше не рисковать и не свя­зываться с таким вариантом, так как велика вероятность признания собствен­ника недееспособным, а значит, призна­ния недействительной выданной дове­ренности и самой сделки. Уплаченные же вами деньги к моменту вступления в силу решения суда могут быть полнос­тью истрачены доверенным лицом. Кро­ме того, больного человека, даже если он дееспособен, легко обмануть или ввести в заблуждение, что может послу­жить основанием для признания сделки недействительной (ст. 178, 179 ГК РФ). Если вам почему-то обязательно хочет­ся купить именно эту комнату, то хотя бы покажите больного врачу, специалис­ту из ПНД, пусть он побеседует с боль­ным на тему продажи комнаты и опи­шет все в медкарте, сделав вывод о правильной ориентированности продав­ца при выдаче доверенности и продаже комнаты. Расчет производите не с до­веренным лицом, а с собственником, обязательно получите от него расписку в получении денег.